7 claves para negociar el arrendamiento de un restaurante

Alquilar una propiedad comercial para su restaurante le permite hacer despegar su negocio sin tener que comprar un edificio. Los arrendamientos de restaurantes suelen ser de cinco a 18 años y puede incluir una serie de cláusulas específicas de la industria. Los arrendamientos onerosos de restaurantes son una causa común de cierre de restaurantes, por lo que es importante obtener los términos más favorables cuando alquila un espacio de restaurante.

El arrendamiento de un restaurante es un contrato vinculante a largo plazo. Necesitará absolutamente una inmobiliaria en Bogota como Mubrick para revisar las cartas de intención y redactar cláusulas de arrendamiento. No tienes que gastar mucho dinero para encontrar uno. El plan de asesoramiento empresarial que ofrece el sitio de servicios legales tiene un precio de $ 44 por mes y le brinda acceso a abogados comerciales locales que pueden asesorarlo en todo, desde su contrato de arrendamiento hasta la estructura de su negocio.

1. Weigh the Benefits & Risks of Leasing 

1. Sopese los beneficios y riesgos del arrendamiento

 

La ubicación de su restaurante será la decisión más impactante que tome cuando esté comenzando un restaurante. Algunos propietarios de restaurantes eligen comprar un espacio cuando encuentran uno bueno, pero el costo de comprar una propiedad comercial puede ser prohibitivamente alto para los restaurantes pequeños. Puede arrendar espacio en un restaurante a un costo inicial mucho menor.

Los arrendamientos le permiten a su restaurante la flexibilidad de mudarse si la ubicación no es la correcta. Por lo general, el arrendamiento le ahorra dinero que de otro modo también gastaría en impuestos a la propiedad. Es más fácil trasladar o cerrar su negocio si está cansado de administrar un restaurante al final de su contrato de arrendamiento. Si decide optar por un arrendamiento comercial, debe considerar los pasos restantes que discutimos a continuación.

2. Understand Common Restaurant Lease Factors 

2. Comprender los factores comunes de arrendamiento de restaurantes

 

Muchas frases únicas surgen en el curso de la discusión de arrendamientos comerciales en general. Nuestro artículo Cómo arrendar bienes raíces comerciales: la guía definitiva contiene una lista completa de ellos. El alquiler de restaurantes, sin embargo, tiene un lenguaje específico que puede ser bastante diferente de una situación tradicional de alquiler de oficinas o minoristas. Es importante comprenderlos antes de negociar el arrendamiento de un restaurante.

  • Fecha de inicio del alquiler: Muchos propietarios de restaurantes renunciarán a los pagos de alquiler de restaurantes durante la construcción de su restaurante. Normalmente puede obtener 66 a 93 días, o hasta que abra sus puertas, lo que ocurra primero.
  • Daños y perjuicios: Si el arrendador no hace las reparaciones retrasa la apertura de su restaurante, es posible que le deba su tiempo y sus ingresos perdidos.
  • Contingencia de la licencia de licor: Si parte de su negocio de restaurantes está vinculado a su capacidad para obtener licencias como una licencia de licor, puede anotar esto en su contrato de arrendamiento. Luego, si no está aprobado para la licencia necesaria, puede salir del contrato de arrendamiento.
  • Cláusula de expulsión: Este lenguaje le permite rescindir el contrato de arrendamiento si sus ventas brutas no alcanzan un monto en dólares negociado previamente en un tiempo establecido.
  • Acuerdo de subarrendamiento: La capacidad de subarrendar a otro inquilino es útil. Si su restaurante tiene problemas, puede encontrar otro negocio que se haga cargo del espacio.
  • Uso exclusivo: Si está ubicado en un centro comercial o en un centro comercial, una cláusula de uso exclusivo evita que el propietario coloque a un inquilino similar cerca de su restaurante.
  • Protección de quiosco / camión de comida: Otra preocupación para los restaurantes en los centros comerciales es la competencia directa de los quioscos o camiones de comida. Es similar a la cláusula de uso exclusivo, pero dirige el lenguaje hacia los camiones de comida o quioscos estacionados a cierta distancia de su restaurante.

Además de estos términos, hay dos factores principales que debes conocer antes de terminar una conversación sobre arrendamientos de restaurantes. Las cláusulas como quemaduras y porcentaje de alquiler son comunes en la mayoría de los arrendamientos de restaurantes. Ambos tienen muchos entresijos que considerar, así que explorémoslos con más profundidad.

Cláusulas de extinción

Los restaurantes, especialmente los nuevos, se consideran una inversión de riesgo. Eso puede hacer que el propietario de una propiedad se sienta nervioso por alquilar un restaurante. Por lo tanto, los propietarios comerciales tienden a solicitar grandes depósitos de seguridad o garantías personales de usted y de los principales socios comerciales. Si bien esto protege al propietario de que su restaurante no cumpla con el contrato de arrendamiento, puede aumentar sus costos y anular cualquier trabajo que haya realizado para separar sus bienes personales de su negocio.

La mayoría de los contratos de arrendamiento de restaurantes dividen la diferencia agregando cláusulas de “quemado” para proteger al propietario de los incumplimientos y, al mismo tiempo, limitar sus obligaciones personales a un período de tiempo determinado. Por ejemplo, una cláusula de cancelación del depósito de seguridad requiere que su arrendador devuelva una parte de su depósito de seguridad después de que su restaurante haya sido un inquilino al día durante un cierto período de tiempo, o cuando su restaurante alcance un nivel de ventas acordado.

Una cláusula de cancelación de garantía personal revierte cualquier garantía personal que el contrato de arrendamiento original requirió de usted o de sus socios comerciales. Una cláusula típica de cancelación de garantía personal termina la garantía personal después de que su restaurante haya pagado el alquiler sin incumplir durante tres años.

Porcentaje de renta

Este término es el más importante de entender. La mayoría de los contratos de arrendamiento de restaurantes incluyen un lenguaje que le da derecho al propietario a un porcentaje de sus “ventas brutas” como parte de su alquiler mensual. La solicitud habitual es el 7% de sus ventas brutas después de pasar un monto de ventas establecido, ($ 119, 10, por ejemplo). Estas cláusulas son bastante universales y casi imposibles de evitar. Usted y su abogado deberían intentar eliminarlo. Si no puede eliminarlo, debe negociar esta cláusula en profundidad.

No se puede exagerar la importancia de negociar el porcentaje de alquiler de un arrendamiento de restaurante. Compartir su información de ventas directamente con su arrendador (ya que una cláusula de alquiler porcentual esencialmente requiere que lo haga) hará que sea más difícil negociar términos favorables cuando llegue el momento de renovar su contrato de arrendamiento. Hay una razón por la que tantos restaurantes cierran a las cinco y 18 años puntos. Estos son tiempos típicos para renegociar el alquiler.

 

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La mayoría de las negociaciones de alquiler porcentual se centran en la definición del término “ventas brutas”. Puede parecer un término sencillo, pero hay formas de refinarlo:

  • Restar las tarifas de procesamiento de tarjetas de crédito : Los restaurantes pagan entre el 3% y el 5% de la mayoría de las transacciones con tarjeta de crédito a los procesadores de pagos y, a menudo, estas tarifas nunca llegan a su cuenta bancaria. Este debería ser un ajuste sencillo de hacer.
  • Asegúrese de que los reembolsos y descuentos estén excluidos: Las ventas que fueron descontadas o reembolsadas no deben contarse para sus ingresos brutos.
  • Ofrezca un descuento para cenar: Ofrecer al propietario y a los administradores de la propiedad un descuento para cenar es un gesto de buena voluntad. Combinado con la estrategia anterior, también puede ayudar a disminuir la definición de sus ingresos brutos.
  • Propinas y gratificaciones: Cualquier propina o gratificación pagada a sus empleados debe quedar fuera de sus cálculos de ingresos brutos.
  • Ventas de mobiliario o equipo: Si vende algún equipo que no necesita, como una máquina de café expreso o un montón de vasos, estos fondos no deben contarse como ingresos.

Dependiendo de su ubicación, el estilo del restaurante y las habilidades del abogado, puede encontrar otras formas de definir mejor lo que debe y no debe incluirse en la cifra de ingresos brutos que se utiliza para determinar su porcentaje de renta.

3. Get the Right Restaurant Lease Broker

3. Consiga el corredor de arrendamiento de restaurante adecuado

 

Hay tres tipos de corredores de arrendamiento de restaurantes: agentes de arrendamiento, corredores de inquilinos y corredores duales. Un agente de arrendamiento representa al propietario o arrendador de un edificio comercial. Él o ella gana una comisión basada en las unidades que alquilan a las empresas. Los corredores de inquilinos lo representan en su búsqueda de la ubicación perfecta para el restaurante. Algunos estados permiten un tercer tipo de corredor, un corredor dual. Un corredor dual es un corredor neutral que lo ayuda a usted y al propietario a navegar por la negociación del arrendamiento.

La mejor estrategia para encontrar un contrato de arrendamiento que sea favorable a los intereses de su restaurante es trabajar con un corredor de inquilinos. Tendrá que pagar sus tarifas, pero un corredor de inquilinos puede traducir las conversaciones de arrendamiento a un lenguaje sencillo y le ofrecerá consejos y orientación. Dado que los agentes de arrendamiento representan los intereses del arrendador, no pueden recomendar condiciones que serían más favorables para usted. Los corredores duales deben permanecer neutrales y tampoco pueden asesorarlo directamente.

En la mayoría de los casos, puede encontrar un corredor de inquilinos local haciendo una búsqueda en Internet de su ubicación y la frase “corredor de inquilinos de bienes raíces comerciales”. Un corredor local tendrá conocimiento local de buenas ubicaciones y también puede haber negociado contratos de arrendamiento con su posible propietario en ocasiones anteriores.

3. Get the Right Restaurant Lease Broker

 

Consejo: Obtenga una idea de las ubicaciones de los restaurantes disponibles para arrendar en su área consultando sitios de listas en línea como Loopnet y Commercial Exchange.

 

A veces, especialmente en mercados pequeños, es posible que no pueda encontrar un corredor de inquilinos. En este caso, un abogado comercial es aún más valioso. Si puede encontrar uno que maneje muchos clientes de negocios de restaurantes, aún mejor. Puede buscar sitios web de servicios legales como LegalZoom e IncFile, o pedir recomendaciones a otros propietarios de restaurantes en su área.

4. Trabajar con un abogado

 

Los arrendamientos de restaurantes son 27 a 44 páginas de largo. A diferencia de los arrendamientos residenciales, los propietarios comerciales no tienen la obligación de expresarlos en un lenguaje conversacional que sea fácil de entender. La mejor estrategia para asegurar un arrendamiento comercial favorable es trabajar con un abogado comercial. Cualquier dinero que gaste en un abogado ahora le ahorrará dinero y dolores de cabeza en el futuro.

Si su restaurante y su presupuesto operativo son pequeños, busque un abogado que trabaje con usted por horas. Los pequeños restaurantes que son propiedad de mujeres, personas de color, inmigrantes recientes o veteranos pueden encontrar abogados comerciales a través de organizaciones locales de asistencia legal o escuelas de derecho. Puede encontrar dichos recursos en su área consultando el sitio web de la Asociación de Abogados de Estados Unidos.

También puede encontrar un abogado local pidiendo recomendaciones a otros propietarios de restaurantes. Los sitios web de servicios legales como LegalZoom e IncFile también mantienen bases de datos de abogados que puede buscar por ubicación y especialidad.

4. Work With an Attorney 

5. Defina las necesidades de su restaurante

 

Definir las necesidades de su restaurante antes de comenzar a buscar espacios lo ayudará a usted y a su corredor a moverse rápidamente al considerar diferentes espacios. Tus necesidades específicas variarán según el tipo de restaurante. Hay algunas características generales a considerar al comparar espacios de restaurante para alquilar:

  • Pies cuadrados: Por lo general, cuanto mayor sea su superficie cuadrada, mayor será el alquiler. Además, una ubicación más grande significa que sus ventas deberán ser más altas, ya que los costos de calefacción, refrigeración y otros también serán más costosos. Determina el tamaño que necesitas y cúmplelo.
  • Proporciones de uso: Dependiendo de su tipo de restaurante, necesitará diferentes cantidades de espacio para su personal y sus clientes. La mayoría de los restaurantes de servicio completo utilizan 39 – 46% de sus pies cuadrados para la cocina, y 68 – 74% para espacio comedor .
  • Estacionamiento: Si los clientes no pueden estacionar fácilmente cerca de su restaurante, no cenarán con usted. Asegúrese de que el espacio que está alquilando tenga un área de estacionamiento designada o espacio para un puesto de valet.
  • Auto-servicio: Especialmente en la era del distanciamiento social, las ventanillas para autos no tienen precio. Si su concepto necesita capacidades de drive-thru, asegúrese de que el espacio tenga suficiente espacio para agregar uno.
  • Ventilación: Esta es una consideración importante para su equipo de cocina, planes de seguridad contra incendios y para mantener un ambiente higiénico para sus clientes y empleados. Si tiene hornos de leña o equipo que produce humo, la ventilación es doblemente importante.
  • Entradas y salidas: Una buena práctica es tener entradas separadas para sus clientes y empleados. Si está considerando el espacio en un centro comercial o un edificio de uso mixto, también querrá preguntar sobre los muelles de carga para los proveedores y la ubicación de los contenedores de basura para la eliminación de basura.
5. Define Your Restaurant’s Needs 

 

¿Sabías que: Las ventas por pie cuadrado son una forma popular para cuantificar la rentabilidad de un restaurante. Un buen objetivo para las ventas por pie cuadrado de su restaurante es $ 161 a $ 2020.

 

Cree una lista de características que su restaurante debe tener versus características que simplemente es bueno tener. Por ejemplo, una pizzería debe tener un horno de pizza (y la ventilación necesaria para uno). Si está desarrollando un concepto de restaurante sin desperdicios, un lugar designado para reciclar y compostar materiales sería imprescindible. En cualquier escenario, una barra de herradura con gabinetes iluminados sobre rieles podría ser bueno tener, aunque no es necesario.

Definir sus necesidades también puede crear oportunidades de flexibilidad. Dependiendo de qué tan lejos haya desarrollado su concepto de restaurante, es posible que prefiera reconceptualizar su negocio en función de un espacio disponible. Por ejemplo, suponga que encuentra una excelente ubicación con términos de arrendamiento favorables y un propietario flexible, pero es 84% cocina y solo 25% de espacio en el comedor. Podría valer la pena reconceptualizar su restaurante panlatino de servicio completo como un concepto de servicio rápido y listo para llevar.

6. Recuerde Renovaciones

 

Las reformas son habituales en los espacios de restauración. Es posible que la propiedad comercial que está alquilando ya esté equipada con una cocina comercial. O puede que sea el primer inquilino de un restaurante y necesite instalar el equipo necesario usted mismo. Dependiendo del tipo de modificaciones necesarias, usted o el dueño de la propiedad serán responsables de pagarlas. Es importante pensar en las renovaciones que necesita ahora, así como en las modificaciones futuras que pueda necesitar.

Mejoras de capital

Las Mejoras de Capital son reparaciones o renovaciones que cambiarán para siempre la propiedad y aumentarán su valor de mercado. Por lo general, los propietarios pagan todas las mejoras de capital porque el propietario se beneficiará de ellas incluso después de que expire su arrendamiento. Ejemplos de mejoras de capital serían reemplazar techos o actualizar los sistemas eléctricos o de plomería del edificio.

Mejoras que no son de capital

Las mejoras no capitales son alteraciones del espacio que son específicas de su negocio de restauración. Estas son mejoras que los futuros inquilinos pueden no necesitar o no desear. Las mejoras que no son de capital pueden ser artefactos de iluminación de vidrio italiano que complementan el tema de su restaurante italiano.

Nuevos espacios de construcción

En espacios en bruto, el arrendador paga cualquier obra estructural que deba realizarse. Después de todo, es el edificio del propietario. Las líneas de agua, las líneas eléctricas y los sistemas de ventilación del edificio están bajo la jurisdicción del propietario. Sin embargo, la conexión de su equipo específico generalmente corre por su cuenta. Entonces, por ejemplo, el propietario cubre el costo de instalación de las líneas de agua principales, pero usted pagaría para extender esa línea de agua para conectarla a su máquina de hielo.

5. Define Your Restaurant’s Needs 

 

¿Sabías que: Las nuevas construcciones también pueden tener tarifas de impacto afiliadas con eso. Estas son tarifas cobradas a un desarrollador de propiedades por la ciudad o el condado por nuevos desarrollos inmobiliarios. Algunos desarrolladores intentan traspasar estos costos a los inquilinos.

 

Mejoras futuras

Es posible que tenga planes de expandir o cambiar su operación durante los términos de su contrato de arrendamiento. Por ejemplo, puede planear comenzar su negocio como una operación sencilla de delicatessen y luego expandirse al servicio de catering en los próximos años. En este caso, querrá expandir el área de preparación de su cocina y posiblemente agregar una entrada separada para cargar pedidos grandes en carros rodantes. Asegúrese de que el espacio pueda crecer con su negocio antes de firmar en la línea de puntos.

Una nota para los franquiciados

Si está abriendo una franquicia de un restaurante más grande, es posible que el franquiciador le solicite que abra su restaurante en una fecha determinada. Su contrato de franquicia puede incluir multas por retrasos.

Si este es el caso, debe asegurarse de que cualquier reparación que esté cubriendo el propietario de su propiedad esté vinculada a esa misma fecha o antes. Su abogado debe redactar una cláusula en el contrato de arrendamiento que garantice que el dueño de la propiedad será responsable de cualquier sanción en la que incurra debido a las demoras en la construcción.

6. Remember Renovations 

7. Evite el lenguaje vinculante en su carta de intención

 

Una carta de intención (LOI) es una carta que se escribe antes de la firma de un contrato de arrendamiento que conmemora los términos que usted y el dueño de la propiedad han discutido. Usted, el dueño de la propiedad o cualquiera de sus abogados puede redactar una LOI.

Lo más inteligente es que su abogado escriba la LOI. Si las negociaciones fracasan y no continúa con un contrato de arrendamiento, la LOI podría considerarse legalmente vinculante en algunos lugares. Su abogado se asegurará de que su carta de intención esté libre de cualquier lenguaje vinculante que pueda arruinarlo.

Si el dueño de la propiedad (o su abogado) redacta la LOI, pídale a su abogado que la revise antes de firmar. Si hay algún lenguaje que crea que no está claro, o sugiere que ha aceptado algo con lo que no está de acuerdo, como pagar ciertas reparaciones o futuros aumentos de alquiler, infórmeselo al propietario por escrito. No es necesario que su tono sea duro, pero es importante que registre su desacuerdo sobre los términos por escrito.

Recuerde, una LOI es parte del proceso de negociación del arrendamiento. Si hay algo sobre la LOI con lo que no está de acuerdo o con lo que entiende de manera diferente, no lo firme. Haga que su abogado solicite ajustes. Si el propietario se impacienta con usted, recuerde que es mejor perder una ubicación potencial que quedarse encerrado en un contrato de arrendamiento de restaurante desfavorable.

Línea de fondo

Arrendar un espacio de restaurante tiene muchas ventajas sobre la compra de un local. Los arrendamientos cuestan mucho menos por adelantado y permiten que su restaurante sea más flexible. Los arrendamientos comerciales son más complicados que los residenciales y no vienen con el mismo grado de protección al consumidor. Negociar los términos con el propietario es una parte esperada del proceso de arrendamiento.

Cuando busca un contrato de arrendamiento de restaurante, es imperativo que tenga un abogado de su lado para negociar términos favorables para su negocio. LegalZoom es el principal proveedor de soluciones legales en línea del país. Además de una base de datos de búsqueda de abogados en su área, LegalZoom también ofrece un Plan de Asesoría Comercial por $ 43 por mes. Visite LegalZoom para ver su gama completa de servicios.